2024年，国内房地产市场依然面临调整，尽管房企融资政策持续放宽，融资手段日益多样化，但债券融资规模依然呈现下滑趋势。信用债成为融资的主要力量，ABS（资产证券化）发行比例有所提升，而海外债则继续在低水平上萎缩，且期限较短，房企难以从境外获取长期资金支持。

进入2025年，万科、碧桂园等房企已着手进行债务处理。业内预计，随着政策效果的持续显现，如“白名单”项目贷款审批额度的增加，房企的资金压力或将有所缓解，但融资规模仍将受到市场复苏程度的影响，难以立即扭转下滑趋势。

据中指研究院数据显示，2024年房地产行业债券融资规模同比下降18.4%，达到5653.1亿元。其中，信用债发行规模达到3448.5亿元，同比下降18.5%，占总融资规模的61%；ABS融资占比超过三分之一，全年融资规模为2137.6亿元，同比下降13.6%，但占总融资比例较上年提升2.1个百分点，平均发行期限延长至9.85年。相比之下，海外债发行规模仅为69亿元人民币，同比下降69.5%，占总融资规模的1.2%。

数据来源：中指数据CREIS

此外，受降息、融资企业和产品结构变化等因素影响，房地产行业债券的平均融资成本显著降低。2024年，房地产行业债券平均利率为2.95%，同比下降0.72个百分点。其中，信用债平均利率为2.86%，海外债平均利率为5.22%，ABS平均利率为3.01%，均有所下降。

数据来源：中指数据CREIS

整体来看，中指研究院企业研究总监刘水指出，尽管2024年融资政策持续放宽，但债券融资规模仍在下降，市场复苏的不确定性增加了投资人的疑虑，企业也对新增融资持谨慎态度。然而，自中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳以来，相关部门及地方积极落实政策，债券融资总额自2024年9月以来同比连续回正，出现年末“翘尾”现象，但可持续性仍需观察。

2025年初，房企积极处理债务问题。万科为子公司一笔20.4亿元的保险资管债权投资计划提供无条件不可撤销的连带责任保证担保，该计划获得展期。碧桂园则与七家知名银行组成的协调委员会达成共识，计划通过债务重组实现大幅去杠杆化，减少债务最多116亿美元。同时，信达地产宣布将参与200.01亿元的房地产行业存量资产纾困盘活基金，主要投资于问题企业纾困、项目盘活等，释放出明确的救房企信号。

对于2025年的融资行情，业内分析师认为，在政策刺激下，行业局部资金来源压力或有所缓解，但房地产市场恢复仍面临挑战。预计随着政策持续发力，房企的资金面总体压力或改善，但融资规模仍将受市场恢复情况影响。房企应提前筹划现金流，充分利用各类融资政策支持，多渠道拓展融资现金流入，或进行存量债务展期、借新还旧。

新京报贝壳财经记者袁秀丽

（文章来源：新京报）