面对服务不达标、收费不合理及“质价不符”等问题的物业公司，业主有权“换”！太原市房产管理局官网近日发布了《太原市住宅小区物业服务项目退出办法（试行）》（以下简称《办法》），该政策将于2024年12月30日起试行两年。

《办法》详尽规定了物业公司退出的各种情形及程序。渐苒研究院首席研究员汤晓晨指出，随着存量物业更换纠纷的增加，多地主管部门面临监管和规范压力。太原此次发布的文件相对更为系统和完整，明确了物业服务人退出的多种具体情形，规定了详细的退出程序、退出后的选聘机制，以及未实现业主自治或尚未选聘新物业服务人的应急管理方式。这为以往的具体实践提供了一个相对清晰的框架和标准化做法。

此次太原市的规定在物业公司退出方面更为具体和系统，尤其是明确了业主可以更换物业公司的多种情形。如前期物业管理阶段，首次业主大会成立后，业主或业主委员会可与新的物业服务人签订合同，从而更换物业公司。此外，对于物业服务人履约不到位、侵占业主利益等情况，经主管部门调查并责令改正后，若拒不整改或无法达到整改标准，且矛盾依旧不可调和，乡镇（街道）将指导业主、业主大会按法定程序解聘物业服务人。

除上述情形外，《办法》还规定了其他退出情形，如物业服务期限届满后双方均不再续约、不定期物业服务合同期间一方提前六十天通知对方解除物业服务合同等。太原市并非首个发布此类办法的城市，但相比其他城市，太原市不仅新增了退出情形，还明确了退出程序、退出后的选聘、应急管理以及责任等方面。

中指研究院物业事业部分析师彭雨表示，关于物业公司依法退出项目的流程事宜，早在2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中已有明确规定。同时，《中华人民共和国民法典》也有相关法律规定。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师进一步指出，解聘物业企业需要三分之二以上的业主参与表决，并经过过半数的业主同意。特别是行使任意解除权解聘物业企业时，需要提前六十日书面通知物业企业。

太原此次发布的《办法》结合了法规要求和过往经验，更加系统和完整。同时，由于近两年物业矛盾频发，除太原外，石家庄、泉州等地也在酝酿出台类似物业服务项目退出办法。石家庄在退出情形的认定中列出了七种情形，包括因物业责任频繁遭业主投诉未整改、未经法定程序私自上调物业费等。泉州市住房和城乡建设局也发布了征求意见稿，详细列出了县级物业管理主管部门、街道办事处、居（村）民委员会以及业主委员会各自的职责。

彭雨认为，太原此次政策的出台旨在从政府层面引导建立和规范社区物业的退出机制，为各方提供法律依据。然而，太原办法也强调了业主大会应慎用辞退权，保证广大业主的正常生活秩序。各地政府在推广出台类似政策时，需避免市场产生误读，确保各方合法权益得到保障。

（文章来源：新京报）