楼市发生逆转的标志性现象是什么？克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱指出，二手房整体成交量的持续攀升，与一手房的差距日益缩小，是楼市发生逆转的重要信号。近年来，一手房市场长期占据主导地位，然而，2024年这一格局发生了根本性的变化。

根据CIRC提供的数据，30个重点城市的二手房成交量占比从2021年的20%多，增长至2024年6月份的66%左右，截至目前，二手房成交占比仍接近60%。这一趋势在2024年四季度得到了进一步确认，中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳后，市场显著升温。数据显示，115个重点城市新房成交在四季度止跌，重点30城二手房成交更是创下历史新高，一二手房总需求趋于稳定。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，一二线城市的新房及二手房成交量在四季度回升，是二手房以价换量及房企冲刺销售业绩双重因素叠加的结果。同时，在一系列政策作用下，百城新房成交也在四季度止跌。成都、上海等城市表现尤为突出，成都新房销售面积突破1400万平方米，上海新房成交金额突破5000亿元。此外，深圳新房成交金额同比正增长，增幅达28%。

在二手房市场方面，2024年30个重点城市二手房成交面积达到2.3亿平方米，创历史新高。其中，四季度二手房成交面积达到2021年以来次高。成都和上海成为领头羊，成都二手房成交面积超过2200万平方米，上海二手房成交金额接近7500亿元，位居全国之首。此外，深圳、大连、长沙、北京、福州等城市一二手房成交面积也实现正增长。

从整体房价来看，丁祖昱表示，去年百城一手房价已回到2019年水平，30城二手房价则回到2017年水平，部分二手房价格回调显著。但房价在四季度已有企稳态势，部分项目量价企稳。此轮回暖的一个典型事件是高端住宅成交放量，上海总价3000万元以上一二手高端住宅成交占比分别达62%和43%。

展望未来，丁祖昱预计房地产市场将在2025年上半年基本完成止跌。今年第一季度，一二手房成交总量环比可能有两成左右的下降，但同比仍上升四成。至今年年中，70城中将有过半数的城市房价止跌。具体到城市表现，杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京等八城将率先回稳。

然而，楼市回暖之路并非一帆风顺。一名上市房企人士向21世纪经济报道指出，虽然中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，成为本轮中国房地产重要的转折点，但目前楼市止跌了，但还不能说“回稳”，后续持续购买力能否继续释放，仍需进一步观察。此外，城市分化、房企销售持续承压等问题依然存在。

从房企角度看，2024年百强房企累计操盘销售业绩同比下跌30%，千亿房企数量降至12家。民营房企销量大幅缩减，销售十强中的纯民企只占两席。在政策利好释放的同时，优惠促销成为房企营销主要手段。然而，张宏伟指出，2025年1、2月份一、二手房成交量可能会出现适度回落。加上春节因素的影响，整体市场有可能出现适度回调的状态。

未来楼市将如何发展？张宏伟认为，市场能不能持续回温，还存在一些不确定性。他建议关注2025年如何落实3000亿元保障房再贷款以及收购存量房的进展等。同时，宏观货币政策以及财政政策层面房地产行业的相关措施的持续落地也值得关注。丁祖昱则指出，2025年政策发力点将围绕“保主体”进行，存量土地回购将成为推动房地产止跌回稳的核心引擎。预计2025年上半年房地产市场止跌基本完成，“良币驱逐劣币”成为趋势，房企将回到持续健康运营轨道。

（文章来源：21世纪经济报道）