楼市发生逆转的显著标志是什么？克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱认为，这一标志便是二手房整体成交量持续攀升，并逐步缩小与一手房的差距。这一趋势在近年来愈发明显，特别是在2024年，楼市格局发生了根本性变化。

根据CIRC数据，自2021年以来，30个重点城市的二手房成交量占比已从20%多跃升至2024年6月的66%左右，至今仍保持在接近60%的高位。特别是在2024年四季度，随着中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳的政策导向，楼市出现明显升温。数据显示，115个重点城市新房成交在四季度止跌，而30个重点城市的二手房成交量更是创下历史新高。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析指出，这一轮楼市回暖主要得益于二手房以价换量及房企冲刺销售业绩的双重因素叠加。从需求侧来看，一线城市成交面积增长显著，达到7%。同时，百城新房成交面积和成交金额虽然同比仍有下降，但降幅已大幅收窄。特别是成都和上海，分别在新房销售面积和成交金额上位居榜首。

值得注意的是，2024年30个重点城市的二手房成交面积达到2.3亿平方米，创历史新高。其中，成都二手房成交面积超过2200万平方米，上海二手房成交金额接近7500亿元，均表现突出。此外，深圳、大连、长沙、北京等城市的一二手房成交面积也实现正增长。

在房价方面，丁祖昱表示，去年百城一手房价已回到2019年水平，30城二手房价则回到2017年水平。不过，房价在四季度已有企稳迹象，部分项目量价齐稳。此轮回暖中，高端住宅成交放量也是一个典型现象，上海总价3000万元以上一二手高端住宅成交占比分别高达62%和43%。

展望2025年，丁祖昱预计房地产市场将在上半年基本完成止跌。具体来看，今年第一季度一二手房成交总量环比可能下降两成左右，但同比仍将上升四成。至今年年中，70城中将有过半数的城市房价止跌。其中，杭州、上海、成都、西安等城市将率先回稳。

然而，楼市回暖之路并非一帆风顺。一名上市房企人士向21世纪经济报道指出，虽然中央政治局会议提出了促进房地产市场止跌回稳的政策导向，但楼市目前仍处于止跌阶段，尚未实现完全回稳。后续持续购买力能否继续释放，仍需进一步观察。此外，城市分化、房企销售持续承压等问题也依然存在。

从房企角度看，2024年百强房企累计操盘销售业绩同比下跌30%，千亿房企数量降至12家。在政策利好释放的同时，优惠促销成为房企营销的主要手段。然而，张宏伟指出，2025年1、2月份一、二手房成交量可能会出现适度回落。加上春节因素的影响，整体市场有可能出现适度回调的状态。

未来楼市将如何发展？丁祖昱认为，2025年政策发力点将围绕“保主体”进行，存量土地回购将成为推动房地产止跌回稳的核心引擎。同时，“良币驱逐劣币”将成为趋势，房企将回到持续健康运营轨道。从房企经营的角度来看，确保项目盈利和企业盈利将成为房企的首要任务。

总之，房地产市场2025年将呈现怎样的局面？这仍有待市场给出答案。

（文章来源：21世纪经济报道）