文/杨让晨

　　2024年，上海楼市在政策“组合拳”的推动下，率先展现出企稳回暖的态势。

　　近日，《中国经营报》记者实地探访了上海市多个楼盘的营销中心，发现上海楼市正迎来年末的“翘尾”行情。多位房企和中介人员均向记者透露，2024年年底他们的工作异常繁忙。

　　尤为引人注目的是，2024年上海市豪宅市场独树一帜，多个楼盘如翠湖天地六期、中海领邸、融创外滩壹号院二期等开盘即售罄。其中，中海地产上海公司2024年的总销售额突破了700亿元大关，刷新了全国性房企在单个城市的销售纪录。

　　根据克而瑞的最新统计数据，2024年上海市总价3000万元以上的一手高端住宅成交套数高达2530套，占全国比重达61.6%。在2024年前11个月全国单价15万元以上高端住宅成交金额TOP10项目中，上海市占据了9席，唯一入围的非上海项目是北京市的中海京华玖序。

　　上海中原地产资深分析师卢文曦指出，整体来看，上海楼市在2024年处于较为健康的状态，受改善性住房需求集中释放的影响，新房市场已进入增长期。他预测，2025年上海市新房市场价格可能会小幅上涨。

　　豪宅市场火爆，频现“日光盘”

　　“如果到下周的话，就不能保证还有房源了。”2024年12月29日，上海市嘉定区保利虹桥和著项目的一位置业顾问告诉记者，该楼盘128平方米的户型均价约为6万元/平方米，如果不在当天下定金，可能就无法买到心仪的房源，优惠也将一并取消。当天项目开盘，楼盘能提供十几万元的总价格优惠。

　　记者在保利虹桥和著项目现场看到，前来看房、购房的人络绎不绝，签约处更是座无虚席。

　　同样，位于青浦区赵巷板块的华发虹桥四季项目的置业顾问也向记者表示，楼盘在2024年12月31日前有97折的优惠。以约100平方米的户型为例，均价约为5.5万元/平方米，享受97折优惠后总价能节省约16万元。此外，如果购房人目前在租房且符合相关条件，楼盘还可以提供5万元的租房补贴，并赠送产权车位券，上述活动均截至2024年12月31日。

　　与此同时，两位来自不同头部房企的人士均向记者透露，在2024年年底，他们所在的公司仍有楼盘在“抢跑”开盘，“比较忙”已成为房企人员的共同常态。

　　此外，2024年上海市豪宅市场表现出色，“日光盘”频现。据中指研究院统计数据，2024年全年，新开盘中“日光”的项目中，有37个项目的均价在10万元/平方米以上，共成交5213套。

　　2024年12月25日，位于上海市徐汇区滨江板块的中海领邸玖序项目推出的118套面积约280平方米的豪宅，均价近15万元/平方米。开盘当天，这118套房源仅用30分钟便全部售罄，相当于每分钟成交金额高达约1.6亿元。

　　实际上，这只是上海市豪宅市场火热的一个缩影。2024年11月25日，上海市黄浦区核心板块的楼盘露香园·天誉开盘，推出的260—882平方米的豪宅认购率超过100%，当天销售额即达到78亿元。

　　此前的9月27日，香港老牌豪宅开发商瑞安地产推出的翠湖天地六期项目，108套房源开盘即售罄，销售金额高达119.79亿元，销售均价约21万元/平方米，套均总价接近1.11亿元，单套最高总价更是达到了3.56亿元。

　　卢文曦表示，2024年上海市新房成交价格出现了一定幅度的上涨，这符合市场规律和预期，说明楼市已进入了以改善性住房需求为主的状态。在豪宅市场中，中海领邸、翠湖天地等项目地段优越，加之信贷政策放松，推动了改善性住房需求的集中释放。

　　楼市表现具有全国标杆性

　　上海楼市在2024年的企稳回暖，得益于当地推出的一系列利好政策。

　　早在2024年1月13日，上海市青浦区、奉贤区便发布了楼市新政，对原有购房政策进行调整，放开了单身限购，同时将购房社保/税单门槛由5年改为3年。

　　上海市楼市2024年的调控大潮由此拉开序幕。当年5月和9月，上海市又分别发布了“沪九条”和“沪七条”两大重磅政策。在“沪九条”中，上海市调整优化了全市住房限购政策，非上海户籍及单身人士的购房社保门槛由此前的3年下调至2年，并将购房范围扩大至所在区全域。

　　“沪七条”则进一步优化了限购政策，非上海户籍及单身人士购买上海外环外住房的社保门槛下调至1年及以上，同时持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

　　“2024年10月，上海市新房和二手房市场业务量都有所增加，10月至今所在大区每个月的业务量大都在6套左右，是‘沪七条’新政出台前的2到3倍。”有房产中介置业顾问对记者表示，“‘沪七条’新政效果明显，有同事一个月的签单金额就已超过了1亿元，其中一套豪宅的成交价格超过5000万元。”

　　2024年11月，上海市继续优化调整楼市政策，取消了普通住房和非普通住房标准，并对个人所得税、增值税和契税政策也作出了调整。其中，对个人购买家庭唯一住房且面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，从市场行情来看，上海市出台的楼市调控政策是有效的，也表明上海楼市表现在全国具有标杆性。在豪宅和改善性需求调控方面，上海市有自己的优势，但国内其他城市应根据自身实际情况出台相关政策。

　　上海楼市有望率先“筑底回稳”

　　业内人士认为，上海楼市在2025年仍有进一步优化的空间。

　　据克而瑞方面预计，2024年全年上海市商品住宅成交金额有望突破5000亿元。另据中指研究院数据，2024年全年上海市商品住宅（不含保障性住房）成交套数为55681套，成交面积为677.86万平方米，与2023年相比均实现了显著增长。

　　对于2025年上海楼市是否会延续2024年的整体走势，卢文曦认为，2025年上海楼市整体发展方向仍是“筑底回稳”，这一趋势十分清晰。

　　“在房地产止跌回稳的过程中，包括北京市、上海市等在内的一线城市稳健程度会比全国其他城市表现更好。”卢文曦进一步表示，2025年上海市新房市场价格可能会小幅上涨，需要考虑到豪宅类产品对整体楼市成交价格的拉动效应。

　　中指研究院上海分析师刘卓维也指出，总体来看，前期“止跌回稳”政策在上海市得到了有效落实，市场基础较强，上海楼市2025年有望率先走出市场底部。受2024年土地供应量缩质升、溢价率普遍提高等因素影响，2025年新房市场均价或将有所上涨。

　　不过，卢文曦同时表示，从消费端来看，上海楼市表现仍有优化空间。“上海外环外仍然有社保缴纳1年以上的限制，在政策端尚有进一步调整的空间。预计上海市在旧改、保障房等方面也会有相应尝试，特别是在推动新房去库存方面，也可能会出台一些新举措。”

（文章来源：中国经营网）