2024年，房地产市场经历了持续调整，多地楼市逐渐显现止跌回稳的趋势，售楼处再度迎来了热闹景象。据中指研究院数据显示，截至12月底，全年楼市政策出台数量超过780条，平均每天超过2条，政策力度和频率均创历史新高。

在这些密集的政策中，鼓励改善型需求入市成为核心。北上广深等城市纷纷降低二套住房首付款比例，超过百座城市发布文件鼓励“以旧换新”，同时降低房贷利率、减少交易税费、增加购房补贴等。这些政策使得换房成本降至历史低位，买家在政策转向中获得了更多主动权。

随着置换需求的释放，换房客已成为楼市的主力军。根据贝壳研究院报告，近年来全国每年平均有300-400万家庭换房，一、二线城市二手房交易占比高，对当地一手房市场贡献显著。其中，一线城市贡献率平均为53%，二线城市为21%。三房产品成交套数占比54%，四房产品的市场份额则逐年增长。

然而，在楼市调整周期中，房价成为换房人必须面对的挑战。许多换房者站在“卖一买一”的十字路口，对于是否降价犹豫不决。

为了激活二手房市场并促进一手房去库存，多地政府对房地产政策进行了优化调整。2024年9月下旬，中央定调促进房地产市场止跌回稳，多地开始调整住房政策，包括调降最低首付比例、存量房贷利率、调整限购政策、放宽落户门槛、优化公积金使用政策等。

近两年，多地还推出了住房“以旧换新”政策，由政府指定机构或企业通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧买新。据央视新闻报道，全国已有超过150个城市推出了这一政策。

在政策利好的推动下，许多家庭选择换房。罗宇便是其中之一，他在杭州房贷利率和契税均处于低位时，卖掉了“老破小”两房，购买了一个总价将近358万的四房。尽管购房门槛大幅降低，但罗宇仍担心房价下跌和房贷压力翻倍。

在房价下行期，许多换房者都面临着类似的困境。贝壳研究院指出，房价预期平稳上涨是改善需求释放的条件。然而，在市场下行时，刚需购房者减少，改善需求释放出来的房源难以消化，导致换房需求减弱。

放到大数据之中，罗宇只是幸运的“少数派”。在杭州，即便是成交的热门区域，2024年11月的成交周期也普遍超过了250天。同时期，在贝壳找房上挂牌的杭州二手房源中，大部分都在降价销售。

“房难卖”的问题在多地市场都普遍存在。广州的两名房产中介表示，他们成交的客户以首次置业的刚需客户为主，占比高达7至7.5成，剩下的包括换房客和改善客。而换房客面临的最大困境是旧房难以出售，导致新房无法购买。

在支持性政策的刺激下，广州楼市第四季度迎来翘尾行情，部分换房客认为市场回暖，更加不愿意低价出售旧房。在成都，陈仪也遇到了类似的情况，她的房子最终以市场价卖掉，但耗时将近一年，算上利息的话，卖出的价格比买入时低了将近50万。

在房价预期走低、收入预期不稳的市场中，一股“反向置换”的风潮悄然兴起。部分有房一族逐渐意识到，持有房产不一定意味着财富的保值、增值，也不一定能够提高生活质量。因此，他们选择将大户型房产置换成小户型、从市区房换成郊区房、从高线城市迁往低线城市，甚至卖掉房子租房住。

反向置换的目的包括减少房贷、减轻月供压力、降低生活成本、解除家庭在降薪裁员等风险下面临的压力。用剩余资金用于储蓄或投资，提升生活的可持续性和幸福感。例如，曹婕在当了14年的深圳业主后，去年卖掉房子，将房款重新进行资产配置，成为一名租客。

陈仪也选择了卖掉房子租房住。她认为，卖房后的生活质量整体提升了很多，目前来看，租房也是一个不错的生活方式。她放下了对买房的执念，表示退休前基本不会再买了。

长期来看，人们对美好生活的追求不变，对居住品质的需求日益提升。在政策转变和楼市起伏的浪潮中，无论是换房客为了置换所作出的让步，还是反向置换青年“保留实力”的选择，都是时代之下追求美好生活的样本。他们构成了楼市中最重要的力量，推动市场向止跌回稳迈出坚定一步。

（罗宇、陈仪、曹婕均为化名）

（文章来源：时代周报）