中信证券研报指出，当前中国房地产市场正面临历史上最低的交易税负阶段，尤其在一线城市，改善性需求的交易税负担显著减轻。这一变化彰显了政策层面的积极态度，旨在促进市场止跌回稳。在市场预期出现分歧之际，新政策有望防止市场再度降温。

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，国家税务总局亦发布相关公告，加大住房交易环节契税优惠，降低土地增值税预征率下限，并明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收优惠政策。这些政策将于2024年12月1日起正式实施。

此次改革，新房和存量房的交易契税均有所降低，一线城市和大户型房屋的契税下调尤为明显。具体而言，1%的优惠税率适用范围从90平米扩大至140平米，北上广深的二套房税率亦统一降至2%。考虑到一线城市成交存量房套均面积在100平米左右，90-140平米户型为主力成交区域，因此政策对需求减负作用显著。

此外，一线城市住房交易增值税亦有所降低。改革前，针对非普通住宅，两年以上住宅出售需按差额5%征收增值税。此次政策调整后，北上广深交易满2年的住宅，无论大小均免征增值税，这对大户型房屋交易成本降低作用尤为明显。非一线城市则未涉及此项减免。

本轮改革还将全国土地增值税预征率下限调低0.5个百分点，大户型低容积率项目亦有望享受免征土地增值税的规定。土地增值税是房地产企业纳税金额最高的税种之一，新规执行后，房企业绩有望得到不同程度增厚，平均可达8%-15%，毛利率较低的公司业绩上行弹性更大。同时，现金流量表对房企而言更为关键，预征率下调对房企现金流的改善将更快体现。

在关键时刻，政策再次出手，预计将进一步推动房地产市场景气回升。据贝壳网和我爱我家网数据，2024年10月，74个城市二手房交易同比上升60%，部分城市房价初步止跌。然而，存量房市场景气复苏仍不稳固，挂牌量高位运行，业主周报价下跌城市多于上涨城市，开发企业库存去化压力犹存。政策出台有助于巩固市场止跌回稳预期，从一线城市和改善性需求出发，提振市场成交热情。预计2024年内，中国房地产市场将实现止跌回稳。

风险因素包括居民收入和财富预期下行影响商品住房需求，以及一线城市价格止跌示范效应传导速度较慢，二三线城市房价继续下行的风险。

投资策略方面，当前房地产市场交易税负已降至历史低位，尤其是一线城市改善性需求税负大幅降低，体现了政策层面的积极态度。在市场预期分歧之际，新政策有望防止市场再度转冷，为开发企业带来税收减免，有利于其聚焦高质量营建和盈利弹性恢复。

（文章来源：财联社）