与房地产市场的显著修复形成鲜明对比，美国多项经济指标表现不佳。制造业PMI持续在历史低位徘徊，非制造业PMI同样缺乏增长动力，消费者信心波动不定，企业倒闭现象愈演愈烈，这些都对美国经济的增长构成了拖累。

然而，在经历了一年的大幅调整后，美国房地产市场今年出现了明显的恢复迹象。伯克希尔哈撒韦公司斥巨资购入多家房地产相关企业的股票，新房价格与销售记录连续数月上升，带动住房价值创历史新高，建筑行业投资支出增加，房地产行业景气指数也攀升至一年来的最高水平，美国经济“软着陆”的预期大幅升温。

据数据统计，上半年美国新建住房销售环比大幅增加近三成，至7月份，新屋销售同比增速大涨31.5%，房价也同步上扬，至7月份成屋销售价格中值创历史新高。量价齐升的态势推动了美国市场上百万美元以上住房价值的占比提升，房地产市场的总价值也达到了历史新高。

新房销售的反弹带动了投资端开工量的回升，住宅建造支出增加。亚特兰大联储的数据显示，今年第二季度住宅投资同比微增，为过去两年来的首次增长。与此相关联，美国建筑支出连续五个月上升。投资端与销售端的联动激活了美国房地产市场的景气度。

但值得注意的是，商业地产市场依旧低迷。受远程办公等因素影响，商业地产价格下跌，写字楼空置率创历史新高，民众离家住宿指数连续环比下降。同时，二手房市场持续萎缩，供应量跌至历史低位，成屋签约销售同比大幅下降。

美国房地产价格的回升主要得益于供给不足，而非需求拉动。新房库存严重不足，二手房供给也异常短缺，大量二手房业主不愿出售房屋承担更高的借贷成本。新房市场的活跃交易推动了房价的上涨，但并非整体成屋价格的上涨。

目前，美国房地产市场尚未进入全面修复的景气周期，其反弹格局带有明显的结构性特征。房价上涨主要由供给不足引起，房地产复苏仅局限于住房建筑市场，商业地产依旧萧条。新房交易活跃，二手房交易萎靡。因此，在只是局部复苏而非全局向好的背景下，房地产行业反弹的持续性有待观察。

此外，美联储已将联邦基准利率升至22年来最高水平，货币市场利率决定资本市场利率，10年期美债收益率飙升至16年来的最高点，带动美国30年期房地产按揭贷款利率攀升至22年来的最高水平。高利率将从需求端和供给端对美国房地产市场造成掣肘和反压。

在需求端，购房成本上升，购房者住房负担能力被打压至历史低点，购房需求遭遇压制。在供给端，建筑商必须拿出更多激励措施吸引买家，推高房屋开发与供应成本，弱化开发商的投资信心。同时，由于商业地产空置率上升和租金下降，业主违约风险上升，银行容易做出信贷收缩安排，商业地产融资能力被残酷挤出。

未来，随着市场上房屋存量的增加，供给不足推动房价上涨的动能将减弱。高成本信贷对居民购房意愿的压制将持续，美国房价进一步上涨的空间有限。由于缺乏房价续涨的信号效应，开发商的投资扩张信心将减弱，更多买房人保持观望状态，二手房交易活跃度继续承压。多种负向力作用下，美国房地产市场或转向降温。

总体而言，虽然美国房地产市场出现了一定程度的修复，但其他经济指标的不佳表现仍对美国经济的增长构成拖累。房地产市场回暖的增量贡献占比有限，远不能形成对美国经济“软着陆”的保驾护航之力。

（作者系中国市场学会理事、经济学教授）

本报专栏文章仅代表作者个人观点。

（图片来源：网络）（文章来源：证券时报网）