2024年，房地产行业迎来土地市场变革的关键篇章。东北证券分析师张明远指出，自2021年以来，房企的经营逻辑已从增长导向转变为安全导向，销售回款主要用于债务兑付而非扩张拿地。这一转变在去库存浪潮下，深刻影响了土地市场的格局。

克而瑞分析师强调，2024年土地市场的一个重要特征是，土地成交规模小于商品房成交规模。截至2024年12月20日，全国300城土地成交建筑面积同比回落17%，预计全年成交建面将降至11亿平方米左右。同时，专项债支持收购存量土地以及一线城市土拍政策的调整，或对未来土地市场产生重要影响。

张明远预测，随着2025年房价止跌回稳推动商品房销售复苏，拿地端也有望边际改善。然而，主流房企仍处于缩表周期，拿地表现将延续城市间分化特征，整体表现为降幅收窄。在新房市场持续盘整之际，土地出让金也呈现下滑趋势。据财政部数据，2024年前11月，国有土地使用权出让收入同比下降22.4%。

此外，2024年土地供应规模也随行就市做出调整，多地主动下调供地规模，并推出预供地制度，进一步促进了地块信息的公开透明。2024年，自然资源部发布新规，规定商品住宅去化周期超过36个月的城市将暂停新增住宅用地出让。

在此背景下，2024年土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势。尤其是9.26新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价。中指院统计显示，虽然各线城市成交规模均缩量，但一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦于核心城市。

从土拍热度来看，北上深杭仍是房企重要补仓之地，房企投资拿地更追求确定性，一二线核心城市优质地块成为房企抢地重心。不少规模房企也表示，坚持“以销定投”的战略，将投资集中在一线城市以及核心二线城市。

值得关注的是，北京、上海等地土拍政策有所调整，恢复价高者得的竞拍方式，提升了土地市场的活跃度和竞争度。中指院分析师预测，随着需求端预期改善以及更多高端新房项目的开盘，2025年有望迎来更多高品质、高单价地块成交，并带动投资端信心回升。

在拿地企业方面，2024年仍然保持了少数央国企占主导、多地城投托底、民企稳中求进的格局。克而瑞数据显示，前11个月央企拿地金额占百强30%比例，国企达到23%；民企拿地金额占比14%。城投在央企投资下滑背景下承担了更多的托底作用，TOP100房企中城投拿地金额占比达到26%。

具体到企业方面，混合所有制、民企、央企投资金额均出现不同程度回落。民企中，少数规模化、全国化的企业仍存拿地能力。地方国企中，部分企业积极走出大本营，持续在核心城市竞买优质地块，越秀地产表现相对突出。

中指院分析师表示，央国企投资规模仍保持领先但投资较为谨慎，导致多个地方土地市场依旧需要城投平台公司进行托底。虽然当前销售端有所转暖，但鉴于大多数企业现金流、库存周转依旧承压，现阶段大部分市场化企业的主要任务仍是调降自身库存。预计2025年企业投资仍将处于筑底期。

展望2025年，多位分析师指出，得益于货币政策重提“适度宽松”，并明确地方债可以用于土地储备和闲置土地收储，将加快行业去库存步伐并减轻投资端的资金压力。中指院分析师表示，随着自然资源部针对运用专项债收购存量闲置土地的细则落地，未来财政部相关政策细则有望跟进，为各地执行提供更多资金支持。

克而瑞分析师称，得益于货币政策适度宽松以及行业去库存、稳信心步伐的持续推进，2025年有望迎来更多高品质、高单价地块成交，土地交易规模也有望在和商品房交易规模相匹配的低位企稳。

（文章来源：财联社）