2024年，房地产行业中的土地市场经历了一场深刻变革，成为行业发展的关键篇章。

东北证券分析师张明远指出，自2021年起，房企的行为逻辑已从增长导向转变为安全导向，销售回款更多地用于债务兑付而非扩张拿地。这一转变在去库存浪潮下，对土地市场产生了深远影响。克而瑞分析师表示，2024年土地市场的一个重要特征是土地成交规模小于商品房成交规模。数据显示，截至2024年12月20日，全国300城土地成交建筑面积同比回落17%，预计全年成交建面将降至11亿平方米左右。

专项债支持收购存量土地以及一线城市土拍政策的调整，为土地市场带来了新的变数。张明远预测，随着房价止跌回稳推动商品房销售复苏，拿地端也有望边际改善。然而，主流房企仍处于缩表周期，拿地表现将延续城市间分化特征，整体表现为降幅收窄。

在行业去库存的背景下，土地成交规模保持低位运行状态。土地出让金方面，据财政部数据，2024年前11月，国有土地使用权出让收入32626亿元，同比下降22.4%。为应对市场变化，各地主动下调了供地规模，自然资源部也推出了预供地制度，进一步促进了地块信息的公开透明。2024年，自然资源部发布新规，规定商品住宅去化周期超过36个月的城市，将暂停新增住宅用地出让。

土拍市场整体呈现出点状高热、持续分化的趋势。尤其是9.26新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市的部分地块竞拍出高溢价。中指院数据显示，虽然各线城市成交规模均缩量，但一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦于核心城市。

从土拍热度来看，北上深杭仍是房企重要补仓之地，广州、成都、合肥的优质地块也备受房企青睐。克而瑞分析师称，当前房企投资拿地更追求确定性，一二线核心城市优质地块成为房企抢地重心，而多数三四线城市土地依旧少人问津。

在拿地企业方面，2024年依然保持了少数央国企占主导、多地城投托底、民企稳中求进的格局。克而瑞数据显示，前11个月央企拿地金额占百强30%比例，国企达到23%；民企拿地金额占比14%。城投在央企投资下滑背景下承担了更多的托底作用，TOP100房企中，城投拿地金额占比达到26%。

具体到企业方面，混合所有制、民企、央企的投资金额均出现不同程度回落。然而，少数规模化、全国化的民企仍具备拿地能力。地方国企中，部分企业积极走出大本营，持续在核心城市竞买优质地块，越秀地产表现尤为突出。

展望2025年，基于中央经济工作会议的定调以及货币政策的适度宽松，行业去库存、稳信心步伐将持续推进。中指院分析师表示，未来财政部相关政策细则有望跟进，为各地执行提供更多资金支持。克而瑞分析师则预测，2025年有望迎来更多高品质、高单价地块成交，土地交易规模也有望在和商品房交易规模相匹配的低位企稳。

（文章来源：财联社）