2024年，中国房地产行业土地市场经历了一系列深刻变化，成为市场关注的焦点。自2021年起，房企的经营逻辑从增长导向转向安全导向，销售回款更多地用于债务兑付而非扩张拿地，这一转变在2024年土地市场上得到了充分体现。

据东北证券分析师张明远指出，房企经营逻辑的转换，勾勒出了地产行业在去库存浪潮下的新面貌。克而瑞分析师也强调，在行业迈入去库存新周期的背景下，土地成交规模小于商品房成交规模成为2024年土地市场的一个重要特征。数据显示，截至2024年12月20日，全国300城土地成交建筑面积同比回落17%，预计全年成交建面将降至11亿平方米左右。

然而，在整体市场低迷的情况下，专项债支持收购存量土地的助力以及一线城市土拍政策的调整，为土地市场带来了新的希望。张明远预计，随着房价止跌回稳推动商品房销售复苏，拿地端也有望边际改善。但考虑到主流房企仍处于缩表周期，拿地表现将延续城市间分化特征，整体表现为降幅收窄。

值得注意的是，一二线城市成为房企重要补仓地。在新房市场持续盘整的背景下，全国土地供应规模也做出了相应调整。2024年，自然资源部发布新规，规定商品住宅去化周期超过36个月的城市将暂停新增住宅用地出让。这一政策调整既体现了行业供求规律的自我调整，也反映了地方主管部门的主动应对。

在此环境下，2024年土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势。尤其是9.26新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价。中指院数据显示，虽然各线城市成交规模均缩量，但一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦于核心城市。

此外，央国企在拿地市场上仍占据主导地位。克而瑞数据显示，前11个月央企拿地金额占百强30%比例，国企达到23%。相较之下，城投在央企投资下滑背景下承担了更多的托底作用。民企拿地金额占比则有所下降。但少数规模化、全国化的民企仍存拿地能力，如越秀地产等表现相对突出。

展望2025年，基于中央经济工作会议定调以及货币政策重提“适度宽松”，土地市场有望迎来更多高品质、高单价地块成交。同时，自然资源部针对运用专项债收购存量闲置土地的细则已经落地，未来财政部相关政策细则有望跟进，为各地执行提供更多资金支持。这将有助于加快行业去库存步伐并减轻投资端的资金压力。

（文章来源：财联社）