2024年，房地产行业迎来了土地市场的显著变革篇章。东北证券分析师张明远指出，自2021年以来，房企的行为逻辑已从增长导向转变为安全导向，销售回款主要用于债务兑付而非扩张拿地，导致从销售到拿地的传导机制弱化。

这一转变在去库存浪潮下尤为明显，土地市场发生了深刻变化。克而瑞分析师表示，2024年土地市场的一个重要特征是土地成交规模小于商品房成交规模。数据显示，截至2024年12月20日，全国300城土地成交建筑面积同比回落17%，预计全年成交建面将降至11亿平方米左右。

此外，专项债支持收购存量土地以及一线城市土拍政策的调整，或对未来土地市场产生重要影响。张明远预计，随着房价止跌回稳推动商品房销售复苏，拿地端也有望边际改善，但考虑到主流房企仍处于缩表周期，拿地表现将延续城市间分化特征，整体表现为降幅收窄。

在稳市场、去库存的背景下，2024年土地成交规模保持低位运行。土地出让金方面，据财政部数据，2024年前11月，国有土地使用权出让收入同比下降22.4%。同时，各地主动下调供地规模，自然资源部推出的预供地制度进一步促进了地块信息的公开透明。

2024年，自然资源部发布新规，规定商品住宅去化周期超过36个月的城市将暂停新增住宅用地出让。在此背景下，土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势，尤其是核心城市部分地块竞拍出高溢价。中指院统计显示，虽然各线城市成交规模均缩量，但一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦于核心城市。

从土拍热度来看，北上深杭仍是房企重要补仓之地，广州、成都、合肥优质地块房企参拍积极。克而瑞分析师指出，当前房企投资拿地更追求确定性，一二线核心城市优质地块成为房企抢地重心，而多数三四线城市土地依旧少人问津。

在拿地企业方面，2024年保持了少数央国企占主导、多地城投托底、民企稳中求进的格局。克而瑞数据显示，前11个月央企拿地金额占百强30%比例，国企达到23%；民企拿地金额占比14%。城投在央企投资下滑背景下承担了更多的托底作用，TOP100房企中，城投拿地金额占比达到26%。

具体到企业，混合所有制、民企、央企投资金额均出现不同程度回落。民企中，少数规模化、全国化的企业仍存拿地能力。地方国企中，部分企业积极走出大本营，持续在核心城市竞买优质地块，越秀地产表现突出。

展望2025年，基于中央经济工作会议定调，得益于货币政策重提“适度宽松”，并明确地方债可以用于土地储备和闲置土地收储，将加快行业去库存步伐，减轻投资端资金压力。中指院分析师表示，未来财政部相关政策细则有望跟进，为各地执行提供更多资金支持。

克而瑞分析师认为，得益于货币政策适度宽松和行业去库存、稳信心步伐的持续推进，2025年有望迎来更多高品质、高单价地块成交，土地交易规模也有望在和商品房交易规模相匹配的低位企稳。