房贷利率的变动一直是购房者关注的焦点。根据贝壳研究院的最新数据，受9月末阶段性调整差别化住房信贷政策推动，截至上周三，全国至少有10个大中城市的房贷利率已降至4%以下，同时，众多符合条件的三四线城市也迅速跟进，对房贷利率进行了相应的调整。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，由于政策限定在2022年底前，调整窗口期主要集中在今年四季度，预计接下来将有更多城市跟进，房贷利率的传导效应可能会进一步增强。贝壳研究院市场分析师刘丽杰也分析认为，目前仍有多个符合阶段性定向降息政策的城市首套房贷利率在4.1%及以上，这些城市的房贷利率后期仍有回调空间。

尽管10月最新公布的5年期以上LPR保持稳定，但东方金诚宏观分析师王青预测，推动楼市在年底前后企稳回暖将是未来一段时间稳增长、控风险的重要发力点。他预计，接下来监管可能会进一步放宽首套房贷利率下限，甚至适时下调二套房贷利率下限。

多地房贷利率跌破4%

一位大连地产中介人员近日表示，这是其从业十年来首次遇到如此低的房贷利率。据他透露，大连当地的首套房贷利率在最近几天刚刚从4.15%下调至3.95%，这一优惠力度前所未有。

此前，央行、银保监会曾发布通知，允许符合条件的城市政府在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。这里的“符合条件”指的是2022年6至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。根据国家统计局的数据，共有23个城市符合这一政策，其中就包括大连。

事实上，在大连之前，已经有多个符合条件的大中城市对首套房贷利率进行了调整。据贝壳研究院统计，截至10月19日，已经有石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10个城市的首套房贷利率降至4%以下。从城市分类来看，二线城市中昆明、武汉、天津和贵阳的首套房贷利率均降至4%以下，其中昆明更是降至3.95%。而部分三四线城市也早已行动起来，如广东清远、湛江等地的首套房贷利率在国庆节前就已作出调整，清远首套房贷利率最低已经触及3.7%的低点。

贝壳研究院的统计数据显示，目前一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%；二线城市首套利率最低，平均为4.08%；三四线城市首套房贷利率平均为4.11%。与去年同期相比，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别高达169BP和116BP。以首套房100万商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，购房者每月可减少月供约1000元，利息总额减少约37万元。

除了房贷利率的调整，各地银行房贷放款速度也明显加快且趋于稳定。据贝壳研究院监测，10月银行放款周期平均为26天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为30天，二线城市平均放款周期为24天，三线城市平均放款周期为26天。

未来二套房利率会否下调？

今年5月，央行、银保监会曾宣布下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率下限，由不低于相应期限LPR调整为LPR-20BP。这是年内中央层面第二次调整房贷利率下限。加上年内5年期以上LPR累计3次下调35个基点，居民购房负担已经大大减轻。

尽管10月LPR保持稳定，但市场对于接下来房贷利率继续下行的预期并未减弱。从各机构统计的楼市成交数据来看，新房和二手房市场普遍出现边际回暖迹象。然而，一线城市和核心二线城市的市场表现明显优于三四线城市，后者仍面临较大的去化压力，居民消费信心尚未完全恢复。

考虑到四季度是政策窗口期，机构普遍对此寄予厚望。陈文静认为，随着更多城市结合自身情况调整首套房商贷利率，整体市场预期有望恢复。但她同时指出，一线城市作为市场及政策的风向标，政策出台将更加谨慎，房地产政策优化力度相对有限。

从央行公布的最新金融数据也可以看出，居民中长期贷款增长仍缺乏动力。有分析认为，虽然10月LPR报价基础MLF未发生变化，但商业银行新一轮存款利率下调等也会增加LPR报价下调的动力。因此，即使短期内5年期LPR报价保持不动，未来监管仍有可能通过进一步放宽首套房贷利率下限、适时下调二套房贷利率下限等方式，引导四季度居民房贷利率持续下行。

刘丽杰也建议，在改善性需求对市场的主导作用日益增强的背景下，政策上应关注降低“卖一买一”“卖旧买新”的贷款利率。她认为，这是符合多数城市住房消费实际的必要举措，未来不排除会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策的可能。

据贝壳研究院统计，10月全国首套房主流利率平均为4.12%，环比下行3BP；而二套利率与上月持平，平均为4.91%。不过，与去年最高点相比，首套房贷利率和二套房贷利率已经分别回落162BP和109BP。

（文章来源：第一财经）