“楼市调整近3载，2024年房地产市场经历了‘先抑后扬’的历程，年底市场终于迎来了‘回暖’迹象。”在深圳福田区拥有近10年房地产中介经验的陈经理感慨道。或许，一线从业人员的亲身体验更能直观反映2024年房地产市场的‘新风貌’。

　　回顾2024年，尽管房地产市场整体仍处于调整期，但得益于一系列调控政策的组合拳，市场逐步释放出积极信号，止跌回稳的效果初步显现。展望2025年，业内人士普遍认为，2024年房地产市场已探底并触底，而2025年将是其止跌回稳的关键之年。

　　购房者压力减轻

　　2024年，房地产市场政策从供需两端同时发力。在供给端，去库存政策加速推进，央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，旨在收购存量房、盘活闲置土地。在需求端，主要通过‘四个取消’和‘四个降低’来降低购房门槛和成本。其中，‘四个取消’包括取消限购、限售、限价以及普通住宅和非普通住宅标准；‘四个降低’则涵盖降低住房公积金贷款利率、存量贷款利率、住房贷款首付比例以及购房税费负担。此外，今年以来，全国多数城市建立了房地产融资协调机制，将合规的房地产项目纳入‘白名单’，并推动金融机构加大融资支持力度。

　　目前，仅部分一线城市、海南省部分城市及区域仍保留一定的限购门槛。房贷方面，无论是首套房、二套房首付比例还是新增及存量房贷商业贷款利率，均处于历史低位。同时，绝大多数城市已放开限售和限地价房价的‘双限’，政策力度空前。

　　负担减轻，市场活跃度提升。一位刚完成置换的购房者表示，自己等待了3年的二手房增值税调整终于在2024年实现，由于税费减少了近40万元，他成功出售了原有房屋并在新房市场完成置换。“虽然卖房价格低于预期，但新房市场选择多样，房企维持折扣，得房率高的第四代住宅增多，加上首付比例和房贷利率大幅下降，现在是置换房屋的好时机。”

　　以降低税费负担为例，国家税务总局数据显示，12月1日至5日，全国房屋交易累计申报55.3万套，同比增长24.8%。其中，北上广深4个城市符合条件的纳税人合计减税7.1亿元，有效降低了居民购房成本。

　　楼市新政助力市场回温

　　尽管已是寒冬，但多地楼市仍暖意融融。在楼市新政的推动下，重点城市近几个月市场表现显著回暖。

　　9月26日，中央政治局会议首次提出‘促进房地产市场止跌回稳’。近日召开的中央经济工作会议也强调要‘稳住楼市股市’，持续推动房地产市场止跌回稳，释放出强烈的稳楼市信号。

　　中指研究院数据显示，2024年前11月，全国商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%；销售额8.5万亿元，同比下降19.2%。尽管与去年相比仍有缩减，但从季度走势来看，三季度末以后楼市已出现明显回温趋势。

　　以11月为例，中指研究院监测的全国30个主要城市新房成交面积为1399万平方米，环比增长12.4%，同比增长20.6%；二手房成交套数则创下近20个月的新高。北上广深在‘止跌回稳’政策中受益最为明显，为各地市场企稳起到了引领作用。其中，二手房市场回暖尤为显著。数据显示，11月一线城市二手房成交53169套，环比增长10.6%，同比增长65.8%。

　　止跌回稳无疑是今年房地产行业的关键词。记者近日走访深圳多区二手房市场发现，虽然成交量回升，但房价保持稳定，市场基调为‘以价换量’。多位购房者表示，原本担心房价持续下跌，但四季度以来政策放宽、市场交易活跃度提升，减轻了他们对房价下跌的担忧。

　　中指研究院表示，今年前11月百城二手房价格环比连跌31个月，但9月底楼市新政后核心城市价格有所企稳。11月，深圳、成都等4城房价环比上涨，打破了连续7个月百城二手房全跌的局面；北上广环比跌幅也明显收窄。中指研究院研究副总监徐跃进指出，此轮市场恢复中，核心城市表现更为突出。对于未来价格走势，预计核心城市将率先止跌回稳。一方面，随着房价持续下跌，核心城市部分总价较低的房源性价比凸显；销量的持续提升将对价格形成支撑。

　　2025年楼市展望

　　楼市回暖之际，热门城市的土拍市场也备受瞩目。北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价，甚至民营房企拿地的积极性也在提高。尽管全国土地市场仍面临压力，但房企对优质地块的需求旺盛。

　　业内人士认为，土地市场回暖将有效提振楼市、有利于房企盈利提升及新房价格回稳，同时对地方化债也具有积极意义。此外，部分出险民营房企的债务重组工作虽进展缓慢且存在反复，但多家房企近期取得进展，2025年有望延续这一势头。

　　“我认为2025年房地产市场政策环境仍将宽松。在经济环境稳步向好的情况下，房地产市场或将迎来零星优化政策，但力度将不及2024年。受三四线城市高库存压力、购房者收入预期、价格止跌回稳需时间等多重因素影响，预计2025年全国房地产市场交易面积和交易金额将在2024年的基础上仍有5%至10%的下跌空间。然而，一线城市及强二线城市的交易量有望率先回稳。”美联物业全国研究中心总监何倩茹表示。

　　中指研究院常务副院长黄瑜指出，展望2025年，经济企稳、适度宽松的货币政策以及持续的房地产支持政策将是促进市场恢复的重要因素。预计商品房销售均价将结构性微涨，部分核心城市二手房价有望率先止跌。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2024年房地产市场开始探底并触底。2025年将是其止跌回稳的关键之年，关键在于前期部署的政策能否落地。政策包括严控增量、盘活存量土地和房源、城中村改造货币化安置以及过剩产能出清等。如果这些政策能落地，2025年市场探底和触底的趋势将更加明显。不断落实和出台政策，增强市场信心，将使市场止跌回稳更加坚实。

（文章来源：证券时报）