■王丽新

12月16日，国家统计局揭晓了今年1月至11月全国房地产市场的运行概况，其中销售、融资等核心指标呈现出持续向好的态势。这一数据反映了楼市交易活动的活跃度显著提升，房地产市场正稳步迈向复苏阶段。

展望明年，楼市将何去何从？中共中央政治局会议与中央经济工作会议已为我们指明了方向。两场高规格会议均强调了“稳住楼市”的重要性。通过对中央经济工作会议内容的梳理，我们可以清晰地看到，推动房地产市场止跌企稳，将是2025年工作的重中之重。这意味着，从中央到地方，对房地产市场的支持力度将保持不变，政策步伐不会停歇。在此背景下，笔者认为，明年楼市的发展将围绕三大关键点展开。

首要任务是挖掘需求，稳固楼市复苏的基础。国家统计局最新数据显示，11月份，新房价格环比上涨的城市数量增至17个，二手房价格环比上涨的城市数量也达到10个。这表明，越来越多的城市房价已趋于稳定，楼市“以价换量”的阶段已接近尾声。为了巩固这一复苏势头，我们需要持续激发刚性及改善性等多样化居住需求。

中央经济工作会议明确提出，要加大城中村和危旧房改造力度，充分释放刚性和改善性住房需求的潜力。这意味着，对于刚性及改善性住房需求，政策已从以往的“满足”转变为如今的“充分释放”。当前，城中村改造范围不断扩大，多地房票安置规模也在加速扩大，叠加核心城市限购政策的逐步放宽、首付比例、利率及税费政策的优化，均在用增量政策深挖潜在居住需求。据估算，100万套的城中村改造有望带动近1亿平方米的住宅销售，释放出庞大的增量购房需求。

其次，优化供给，打通市场堵点，化解风险。要使房地产行业重回平稳发展轨道，避免风险外溢，加快风险出清进程是当前的首要任务。这需要我们打通房地产行业的整个交易链条，在加大需求端去化力度的同时，对供给端进行调整。特别是要盘活存量房、存量土地等沉睡资产，同时调整土地供应节奏，确保从投资到销售的全产业链循环畅通无阻。

中央经济工作会议提出，要合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。为落实这一要求，我们需要从三方面入手：一是继续推进收储存量商品房用作保障性住房的工作，解决价格撮合难度大、资金成本高、供需错配等收储难题，加大存量商品房去化力度；二是充分利用地方专项债和央行专项再贷款资金，收购企业闲置存量土地，攻克存量盘活难点，缓解房企流动性困难；三是短期内减少无效新增商品房供应，在热度较高的城市推出优质地块，带动土地市场回暖，稳定库存及投资预期。简而言之，“优供给”的核心逻辑在于控制增量、优化存量、提升质量。

最后，促进转型，构建新发展模式，谋求长效机制。当前，我国住房消费需求已从“有没有”转变为“好不好”，房地产行业发展已进入新阶段。我们需要重新审视产业结构，以长远眼光构建健康发展的长效机制，推动行业转型发展。

中央经济工作会议提出，要推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。构建新发展模式是当前从中央到地方乃至房地产企业均在落实的转型方向，目前路径已日益清晰。这包括租购并举、“市场+保障”体系、预售制及土地税收制度改革等多个方面。可以说，房地产行业的基础性制度正在逐步完善。

综上所述，随着这三大关键着力点的加紧落实以及积极的财政政策和适度宽松的货币政策的叠加效应，各类政策“组合拳”将形成强大合力，尽快“稳住”楼市。在此背景下，房地产行业将呈现出新的生态面貌，为亿万家庭创造更加宜居的生活环境。

（文章来源：证券日报）