2024年年中推出的“存量房产、优化增量”楼市政策，其影响范围正逐步扩大至土地市场。据新华社报道，中央经济工作会议于12月11日至12日在北京召开，会议再次强调了合理控制新增房地产用地供应，并着重提出盘活存量用地和商办用房，以推进存量商品房的处理工作。

自4月30日政治局会议首次提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施以来，这一政策方向在9月26日的政治局会议上得到进一步强调。而此次中央经济工作会议的再次提及，标志着这一政策已成为高层共识。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，当前房地产市场供求关系已发生重大变化，导致增量和存量之间的工作重心和定位也随之变化。特别是存量用地、商办项目和商品房面临去库存问题，并产生了新的金融风险。因此，严控增量和优化存量不仅是消化库存的重要体现，也是防范风险的关键。

土地市场面临去库存挑战

自2021年下半年房地产市场下行以来，全国土地市场也步入调整期。财政部数据显示，2021年全年土地出让收入虽创历史新高，但增幅明显下调；2022年和2023年，土地出让金分别大幅下降23.3%和33.4%。中指研究院数据显示，2024年1—11月，全国300城住宅用地供求规模和土地出让金累计同比降幅均在三成左右。企业端方面，央国企和地方国资仍是拿地主力，民企信心依然不足。

在此背景下，中央经济工作会议对土地市场供应作出了新部署。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，合理控制新增房地产用地供应是对此前“严控增量”政策的继续强调，意味着库存过大的城市或区域需控制新增用地供应。具体实施时，可能采取因区施策的方式。

严跃进指出，目前各地在供地方面已有新转向，更强调与房企购地意向紧密对接。从2024年四季度供地情况看，主要侧重对优质土地和好地段土地的供应，并取消限价、减少配建、取消现房销售等。预计2025年土地供应将坚持“控量提质”的导向。

在存量方面，李宇嘉认为，由于存量用地价格明显下跌，且很多地块位于外围区域，有配建和自持规定，在当前中心区优质地块开发竞争新环境下，按原有规划可能无法推进开发。因此，盘活存量备受重视。主要原因在于存量地和房屋规模较大，且户型和用途不适应当前竞争环境，价格也在下降。若无法盘活，竞争态势将持续恶化，房地产无法实现止跌回稳。

专项债或将成为重要推动力

中指研究院政策研究总监陈文静指出，此前专项债已用于收购存量闲置土地和保障性住房再贷款收购存量商品房政策。未来相关政策有望继续完善，如财政部细化落地专项债额度等相关政策，为各地执行提供更多资金支持，以打通收储过程中的卡点，促进存量商品房去化。值得关注的是，此次会议强调盘活存量商办用房，将存量商办用房转为保障房可能是重要内容之一。

严跃进也表示，盘活存量用地和商办用地意味着后续各类金融财政资源将加快导入。这些资源将包括住宅用地、商业用地、办公用地和工业用地等类型，很大程度上会通过政府相关资金介入，尤其是存量土地收储专项债资金。这一资金或将大批量、高效率地对房企消化存量土地发挥积极作用，也是房企2025年要重点把握的工作方向。

此外，本次会议在财政政策方面也强调了增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围。同时，优化财政支出结构，提高资金使用效益，更加注重惠民生、促消费、增后劲。此前，财政部部长蓝佛安已明确将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。

华泰证券相关研报预计，明年全国两会可能公布新增3万亿元特别国债和4.5万亿元地方专项债计划，其中包括用于补充银行资本金的1万亿元特别国债、8000亿元用于化解存量隐债的地方专项债以及约5000亿元地方专项债可能用于收购存量闲置土地和商品房。

（文章来源：华夏时报，图片来源于网络）