9月底以来，多重稳楼市政策密集出台，为市场注入了强劲信心。近两个月，上海住房市场成交持续活跃，展现出强劲的市场复苏势头。

据上海链家监控数据显示，11月上海全市新建商品房成交量为6694套，环比增长27%，同比增长亦达27%；成交金额高达577亿元，环比增长23%，同比增长更是高达46%。二手房市场同样表现出色，上海房管局数据显示，11月二手房成交总套数达2.705万套，创下44个月以来的新高。

与其他热点一二线城市相比，上海楼市在本轮市场周期中表现出更强的稳定性和热度。一二手房市场各自走出独立行情，成为本轮上海楼市升温的显著特点。

同策研究院研究总监宋红卫指出，当前二手房市场仍以“以价换量”为主流交易状态。“930”新政后，首付比例下调加速了买家入场。而自12月1日起实施的契税调整政策，进一步减轻了购房者的税费负担，再度提升了二手房市场的关注度。

在新房市场方面，市场热度则得益于供应量的增加以及豪宅热销的持续带动。尤其是总价较高的豪宅项目，更是成为市场关注的焦点。

近期，上海二手房成交量持续攀升，不仅创下了3年多来的新高，还带动了中介业务员工作量的显著提升。客户线上咨询与线下带看量均有所增长，显示出市场需求的旺盛。

从成交的户型面积和总价来看，置换型买家正逐渐成为市场主力。链家数据显示，10月、11月110平方米以上的成交占比明显增加，同时300万元以上的成交占比也在逐步上升。

进入12月，楼市利好政策不断。中央政治局会议定调稳住楼市股市，为市场提供了政策支撑。与此同时，房企冲刺业绩的推盘力度也普遍加大，使得上海新房市场热度不减。

豪宅市场更是持续热销。太平洋房屋数据显示，近两个月来，上海总价1500万元以上的房源成交增长高达118.2%；总价1100万-1500万元的房源成交增长92%，总价300万-500万元的房源成交增长亦达89.9%。

上海豪宅市场的热销行情得到了多个项目的验证。如位于黄浦滨江板块的上海桃花源项目，因其与前滩的近距离而备受关注。该项目在售的房源套均以4000万元-6000万元为主，正是上海豪宅买家购买力的主流水平。而12月9日开盘的上海浦东陆家嘴太古源源邸项目，50套套均半亿元豪宅去化率高达94%，进一步证明了上海豪宅市场的热销态势。

然而，上海这一波豪宅流量能否持续还需进一步观察。即将于12月中旬入市的中海领邸项目计划推出118套260平方米左右的豪宅，按照预售均价14.9万元/平方米匡算，套均价格超过4000万元。

值得注意的是，上海楼市新房和二手房市场的创新高背后是市场模式的较大转变。宋红卫指出，当前一二手房的联动变弱，新房市场与二手房市场已经各自走出独立行情。新房市场主要受中高端改善项目供应放量影响成交量上涨；而二手房市场则因价格降幅较大吸引了大量买家入场。

以学区房为例，近期关注黄浦区西凌新村学区房的家长发现该小区有小户型房源单价已跌至7万元/平方米，相比此前高位的10万元/平方米均价跌幅达30%。这显示出部分二手房价格已回到2016年、2017年的水平。

随着近期几场土拍成交楼板价创出所在区域的新高，上海新房的价格预期有所上扬。11月底黄浦老西门板块的露香园新开盘均价达到17.6万元/平方米，相比今年3月均价上涨了1.3万元/平方米。万科中兴傲舍二批次开盘均价亦有所上涨。

从12月的情况来看，受税费新政落地影响上海市场网签量保持较高规模。但价格博弈将对市场带来哪些影响还需进一步观察。

（文章来源：21世纪经济报道）