临近春节，央行再度推出房地产政策大礼包，为市场注入新活力。

1月5日，央行与银保监会联合发布重磅通知，宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。该机制规定，对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，地方政府可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。这一举措旨在将住房贷款利率政策与新建住房价格走势紧密挂钩，实现动态调整。

通过这一机制，城市政府能够科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，并据此“因城施策”，灵活运用政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，推动房地产市场平稳健康运行。此举不仅有助于形成长效机制，还体现了政策在坚持“房住不炒”大方向下的科学客观、灵活机动。

政策亮点

本次政策调整，央行和银保监会明确了首套房贷款利率政策动态调整机制，并提出几个关键要点。首先，各城市需按季度对当地新房价格进行动态评估，评估期为上季度末月至本季度第二个月。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，地方政府可根据“因城施策”原则，自主选择阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

然而，对于已经采取阶段性下调或取消当地首套房贷利率下限的城市，如果后续评估期内新房价格环比和同比连续3个月均上涨，则自下一个季度起恢复全国统一的首套住房贷款利率下限。对于个人二套房，本次通知并未提出更多增量政策，维持现状不变。

多位经济学家和业内人士对此次政策调整表示肯定。仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟指出，首套住房贷款利率政策动态调整机制的建立，有利于促进政策优化调整的规范化、常态化、体系化，丰富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱，支持刚性住房需求充分有序释放，推动房地产市场平稳理性运行。

中原地产首席分析师张大伟同样认为，这一政策措施的出台有利于支持城市政府“因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有助于减少居民利息支出。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，央行此次调整政策主要是基于近期房价、商品房销售等指标表现低迷，意在支持楼市刚需，推动楼市平稳健康发展。

影响范围

因城施策降低或取消首套房贷款利率下限的提法，在业内并不陌生。早在2022年9月29日，央行、银保监会就曾发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，提出符合条件的城市可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

此次政策调整同样针对房地产市场疲软的城市。根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，最近3个月房价持续下降的城市共有38个，包括13个二线城市和25个三四线城市。

此外，据中原地产研究院统计数据，2022年以来，全国各地房地产市场调控政策已超过1120次，尤其是自11月以来，连续两月稳楼市政策超过百次以上，各类房贷利率降低、税费降低等政策不断出台。然而，截至目前，房地产热点城市特别是一线城市，都没有执行低于4.1%的房贷首套利率，符合新房贷利率下调的城市基本集中在三四线城市和部分二线城市。

二套房政策展望

目前，市场对二套房贷款利率下限以及一二线城市房贷利率下调的政策也极为关注。张大伟指出，整体来看，房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度越来越大，但市场信心尚未完全恢复，期待更大力度的政策出台。

1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受央视新闻专访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持。这一表态进一步明确了差异化住房政策导向。

严跃进指出，此次政策从需求的分类角度做了分析，构建了三类住房需求的差异化政策。后续在住房套数的认定方面，各地会有各类新的政策出台，对购房适用的政策产生不同影响。